NSI

• Het bedrijf stoot panden buiten zijn kernsteden af en herinvesteert de opbrengst in gemoderniseerde kantoren zoals HNK Rotterdam Alexander, dat bij opening voor 85% was verhuurd tegen hogere huren dan voor de verbouwing.
• De balans heeft met een rentedekking van 5,7× en niet-opgenomen kredietfaciliteiten een ruime financiële buffer, waardoor NSI grote herontwikkelingen zoals Noon kan financieren zonder tegen bankconvenanten aan te lopen.
• NSI houdt met een huurdersbehoud van 73% het merendeel van zijn zittende klanten vast en sluit nieuwe contracten af boven het oude huurniveau, wat zorgt voor stabiele kasstromen uit de bezette panden.

• Oplopende bouwkosten maakten het ontwikkelproject Well House onrendabel, waardoor NSI het project moest staken en €9,9 mln aan gemaakte kosten moest afboeken.
• Met een gemiddelde resterende huurtermijn van 3,3 jaar, het naderende vertrek van KPN uit Glass House en stroeve gemeentelijke goedkeuring voor herbestemming in Leiden moet NSI fors investeren om panden opnieuw verhuurd te krijgen.
• De FFO-marge ligt met 5,2% op een laag niveau doordat een kleinere portefeuille en leegstand de huurinkomsten drukken, waardoor de vrije kasstroom achterblijft bij de uitgekeerde dividenden.

De gebruikelijke koppeling van Europese huurcontracten aan de inflatie zorgt daarbij voor organische huurgroei zonder dat grote extra investeringen nodig zijn. Bevestiging van dit herstel volgt zodra de omzetdaling van 6,3% j-o-j uit het derde kwartaal van boekjaar 2026 omslaat in duurzame groei. Daarnaast ontstaat ruimte voor winstherstel als de rentestand stabiliseert en negatieve herwaarderingen op de kantorenportefeuille uitblijven. Met een operationele marge van 70,6% in boekjaar 2025 houdt het bedrijf een groot deel van de huurinkomsten over uit de dagelijkse exploitatie. Een tastbaar teken dat deze gunstige omslag doorzet, is een stijging van de vrije kasstroom per aandeel tot boven het uitgekeerde dividend.

Dalende bezettingsgraden zouden het voordeel van geïndexeerde huren tenietdoen en de huuropbrengsten onder druk zetten. Tegelijkertijd dwingt de sectorbrede herfinanciering van aflopende leningen tegen hogere rentes tot hogere financieringslasten. Als die hogere rentelasten samenvallen met nieuwe afwaarderingen op het vastgoed, krimpen zowel de kasstromen als de buffers op de balans. Een signaal van toenemende druk is een verdere daling van de rentedekking, na het kwartaalniveau van 2,44x in het tweede kwartaal van boekjaar 2026. Ook een vrije kasstroom die zoals in boekjaar 2025 (€0,33 per aandeel) achterblijft bij de dividendbetalingen, laat zien dat dit risico aanhoudt.