Landsec

• Het bedrijf verschuift zijn portefeuille actief naar grote winkelcentra zoals Liverpool ONE en Bluewater, wat de afhankelijkheid van de Londense kantorenmarkt verlaagt.
• Op vergelijkbare basis groeiden de nettohuurinkomsten het afgelopen boekjaar met 4,6%, doordat huurders meer betalen voor moderne panden op centrale locaties.
• Een stedelijke ontwikkelpijplijn in Londen en Manchester van ruim 5.000 woningen geeft het bedrijf een extra inkomstenbron naast kantoren en winkels.
• Een gemiddelde rentevoet op de uitstaande schuld van 3,6% beperkt op korte termijn de impact van de gestegen marktrente op de winst.

• De vrije kasstroom per aandeel is met -£0,31 negatief, waardoor het bedrijf zijn dividenduitkering niet uit de eigen vrije kasstroom kan betalen.
• Net als veel sectorgenoten kampt Landsec met krappe balansgrenzen bij een nettoschuld van 8,4 keer de EBITDA, wat de ruimte voor nieuwe investeringen beperkt.
• Bij het ombouwen van de portefeuille vallen huurstromen uit afgestoten kantoren direct weg, terwijl nieuwe woningprojecten pas na jarenlange ontwikkeling inkomsten opleveren.
• Grote bouwprojecten zijn kwetsbaar voor kosteninflatie en ketenproblemen, zoals bij Timber Square waar een failliete onderaannemer en ontwerpaanpassingen de bouwkosten met £31 mln verhoogden.

Een tastbaar teken hiervan is een stijging van de brutomarge vanaf het huidige niveau van 47,1%. Daarnaast verbetert het financiële profiel als de opbouw van de woningpijplijn en stabielere ontwikkelingsuitgaven weer tot een positieve vrije kasstroom leiden. Het scenario wint aan kracht zodra de kasstroom na investeringen het dividend volledig uit eigen middelen dekt. Tot slot ontstaat er ruimte voor waardeherstel als de marktwaardes van het vastgoed stabiliseren en de financieringsdruk afneemt. Bevestiging volgt als de boekwaarde per aandeel stijgt en de jaarlijkse rentedekking van 3,51 keer verder oploopt.

Een teken hiervan is een verdere daling van de operationele kasstroom per aandeel en een krimpende rentedekking. Daarnaast raakt de balans verder belast als nieuwe waardedalingen van het vastgoed het eigen vermogen aantasten en bankconvenanten dichterbij brengen. Dit gevaar tekent zich af zodra de nettoschuld ten opzichte van het bedrijfsresultaat (EBITDA) van 9,40 keer nog verder oploopt. Als een zwakkere conjunctuur bovendien leidt tot hogere leegstand in kantoren en winkelcentra, valt ook de organische huurgroei stil. Bevestiging van die verslechtering volgt als de vrije kasstroom van -£0,31 per aandeel negatief blijft en dwingt tot pandverkopen of een dividendverlaging.