Aroundtown

• De vastgoedportefeuille heeft een gewogen gemiddelde resterende huurtermijn van 7,2 jaar, wat zorgt voor meerjarige voorspelbaarheid van de kasstromen.
• Het bedrijf bouwt onbenutte ruimtes in kantoren en hotels om tot serviceappartementen, werkplekken en congreszalen, zodat leegstaande vierkante meters opnieuw huur opleveren.
• Op de panden die 69% van de huurinkomsten genereren rust geen hypotheek, wat ruimte biedt om bij herfinanciering extra onderpand in te zetten.

• Aroundtown haalt 70,8% van zijn netto-omzet uit Duitsland, waardoor de resultaten sterk afhangen van de Duitse economie en lokale vastgoedregels.
• De huidige klimaatdoelen voor de panden voldoen nog niet aan de strengere Europese energieprestatierichtlijn, waardoor het bedrijf voor onzekere verduurzamingsinvesteringen staat.
• Net als de rest van de sector kampt Aroundtown met duurdere herfinancieringen, waardoor de rente-dekkingsgraad is gedaald naar 3,3x en de financieringslasten zwaarder wegen.
• Kredietbeoordelaar S&P verlaagde de kredietstatus naar BBB wegens een trager tempo bij het afstoten van panden, wat nieuwe financiering op de kapitaalmarkt bemoeilijkt.

Daarnaast moeten de taxatiewaarden van het vastgoed in Duitsland en Nederland stabiliseren, zodat nieuwe afwaarderingen de eigenvermogensbuffer niet verder uithollen. Een derde voorwaarde is dat er na financieringslasten en onderhoud weer een groter deel van de operationele kasstroom overblijft. Dit scenario wint aan kracht zodra de omzet en de operationele marge na de terugval halverwege boekjaar 2026 weer aantrekken. Bevestiging volgt als de vrije kasstroom per aandeel oploopt vanaf de €0,09 uit boekjaar 2025 en de boekwaarde van €7,30 per aandeel verder stijgt.

Die kwetsbaarheid wordt groter wanneer blijvend thuiswerken en wisselend reisgedrag leiden tot leegstand of lagere huren bij contractverlengingen in de kantoren- en hotelportefeuille. Als daarnaast de vastgoedtaxaties verder dalen, komen de grenzen van kredietconvenanten dichterbij en neemt de druk toe om panden af te stoten. Een tastbaar teken hiervan is een verdere daling van de rentedekking, die in het tweede kwartaal van boekjaar 2026 al zakte naar 3,24×. Ook een schuldgraad die verder oploopt boven de 1,04× ten opzichte van het eigen vermogen, geeft aan dat de financiële speelruimte krimpt.